Девелопмент- что это такое в недвижимости и земельных участках

Девелопмент- что это такое в недвижимости и земельных участках? Советы +Фото

Вид бизнеса построенного на получении повышенной денежной выгоды в строительной области, называется Девелопмент.

С начала нулевых годов, при восстановлении сферы строительства жилых и нежилых объектов на новую стезю развития, начало развитие это новое направление.

По своей сути в этот процесс вовлечен комплекс мероприятий по новому строительству или улучшению старых объектов с последующей выгодной их продажей или сдачей в аренду.

В статье рассказывается о развивающемся направлении бизнеса в строительной индустрии. Описываются основные виды и типы деятельности данного направления. Показаны сферы направления развития деятельности организаций задействованных в этом процессе.

Девелопмент, 18 лет развития

Наряду с самим процессом, основной участник или организатор получил название девелопер. Это может быть юридическое лицо в составе целой компании или физическое лицо.

5 факторов в основе Девелопмента

1. Поиск участка земли или существующего объекта недвижимости подлежащего переустройству. Оцениваются все возможные положительные и отрицательные стороны бизнес-проекта в разрезе рынка недвижимости. Создать схему финансирования на основании инвестиций с последующим получением выгоды.
2. При положительном результате первого этапа, девелопер переходит к решению задач второго. Решаются юридические вопросы по получению разрешения на начало строительства или заключения сделки по аренде. Заключаются договора на разработку проектной и сметной документации.
3. Затем идёт процесс привлечения инвесторов к финансированию проекта или осуществляется заём в банке. Приобретается объект. Обсуждаются сроки на реализацию всех стадий процесса.
4. Далее девелопер организует основные работы по реализации проекта. Идет вовлечение собственных сил или привлечение подрядных специализированных организаций. Ведётся постоянный контроль всех этапов проведения работ в тесном контакте со специалистами всех уровней и привлечением независимых экспертов для снижения рисков. Девелопер несёт всю полноту ответственности за качество производства и получение в дальнейшем планируемой выгоды, как перед потребителем, так и перед инвесторами.
5. По окончанию всех строительных, монтажных и инженерных работ с выполнением благоустройства, объект проходит процесс приёмки официальной комиссией. Получает паспорт сооружения по готовности к эксплуатации. Начинается последний этап Девелопмента. Он включает в себя процесс продажи или сдачу в аренду данного сооружения для получения последующей прямой выгоды. На этом этапе девелопер привлекает специализированные организации или осуществляет дальнейшее управление объектом самостоятельно.

Виды Девелопмента по типу объектов

В основном выделяется четыре основных вида:

Жилищный тип

Строительство жилья для коммерческой реализации.

Внимание направляется на выбор наиболее респектабельных участков застройки в районах с высоким результатом анализа коммерческой выгоды.

Наличие готовой инфраструктуры, транспортных развязок. Здесь идёт расчёт на выгодную реализацию для определённых слоёв населения с хорошим финансовым достатком. Проделывается большая работа менеджмента по продвижению и реализации задач проекта.

Коммерческий тип

Возведение коммерческих объектов. Включает в себя поиск и выбор районов наиболее выгодных по расположению будущих объектов торговли и развлекательных услуг.

Обязательное наличие свободной территории для организации стоянок, площадок для погрузочно-разгрузочных работ.

Ориентирование направлено в основном на коммерческие организации.

Тип организации загородного строительства жилья

Основное условие это выбор района с наилучшей экологической обстановкой. Наличием подъездных путей, приближённое расположение железнодорожных станций. Решаются задачи по уменьшению экологических рисков при формировании стратегии застройки территории. Применение инновационных решений в применении материалов.

Земельный Девелопмент

Включает в себя процессы по проведению необходимых операций с земельными участками для их качественного изменения и повышения стоимости.

В основном выкуп, оформление больших участков земли, и в последующем разделение их на более мелкие с целью выгодной продажи.

Процесс длительный и сложный, главная работа проводится юристами.

Привлекаются специальные организации по кадастровому учёту. Задачей реконструкции таких объектов является точное определение границ и возможности раздела участков для подготовки их к коммерческой застройке.

Заключение

Девелопмент сегодня, это органично развивающийся процесс в деловом мире. В данной сфере ни один проект не имеет повторения. Каждый объект создаётся заново и со своими уникальными тонкостями.

С развитием данного вида бизнеса параллельно развивается строительная индустрия в сфере новаторства материалов, улучшения их качества и технических характеристик.

В разрезе увеличения скорости строительства требуется постоянное совершенствование строительных процессов, внедрение новых технологий улучшающих качество жилья.

Кто такой девелопер и чем занимается девелоперская компания

В последнее время появилось много новых слов, значение которых далеко не всегда понятно сразу. Одно из таких — девелопмент и девелоперская компания. По рекламе можно понять, что они связаны со стройкой, но почему же не назвать их строителем и строительной компанией? А потому что стройка — только часть задач, которые девелоперы выполняют.

Что такое девелопмент, чем занимается девелопер

Само слово «девелопмент» — транслитерация английского development, самый распространенный перевод которого — развитие (рост).

Девелопмент — это предпринимательская деятельность, связанная с созданием объекта недвижимости, реконструкцией или изменением существующего здания или земельного участка, приводящая к увеличению их стоимости.

Соответственно, цель девелоперской компании, увеличение стоимости недвижимости и выгодная ее продажа.

Этапы девелоперского проекта

Чем же тогда девелопер отличается от застройщика? Тем, что застройщик только реализует проект — ведет непосредственно строительные работы, возможно, с привлечением средств. В то время как девелопмент предполагает полный цикл — от задумки до конечной реализации. То есть девелоперская компания занимается:

• Разработкой идеи. Это может быть коммерческий объект — офисное здание, торговый комплекс и т.д. Может быть новый блок домов, как частных так и многоэтажных.
• Анализом ситуации. Просчитывается насколько эта идея может оказаться ликвидной, срок окупаемости, возможные прибыли и степень риска. По этим данным принимается решение о целесообразности реализации проекта.
• Поиском площадки для строительства (здания под реконструкцию), приобретением прав.
• Созданием проекта.
• Поиском подрядчика для строительства или реконструкции объекта.
• Контролем процесса строительства.
• Поиском покупателей или арендаторов.
• Управлением объектом.

Стандартная структура девелоперской компании, по которой ясно, что выполнять приходится разноплановые задачи

Это и есть девелоперский проект. Если коротко — придумали, оценили эффективность, нашли место и реализовали. Получается, что девелоперская компания — это организация, которая полностью отвечает за весь цикл строительства — от идеи до конечной ее реализации. Застройщик же только строит, его может нанять девелоперская компания именно для строительства. То есть, он выполняет только часть проекта.

Как понимаете, полная реализация проекта — большой риск. Финансируют проекты такие компании либо сами, либо с привлечением средств. Возможно долевое строительство. Но свои деньги они также вкладывают, а прибыль получат только на стадии реализации — от продажи и аренды.

Виды и особенности девелоперской деятельности

Если говорить о задачах девелопмента в целом — это увеличение стоимости здания, комплекса зданий, участка земли. Одно из направлений — реконструкция. Это девелопмент на вторичном рынке. Зачастую деятельность связана со сменой назначения здания. Покупается старое строение или группа, полностью перестраивается, затем либо продается, либо эксплуатируется самой компанией.

Если говорить о строительстве «с нуля», то задача девелоперской компании в этом случае — построить максимально ликвидное здание. В любом случае необходимо быть в курсе рынка, тенденций его развития. Обязательно знание строительных технологий, наличие опытных маркетологов и менеджеров. Зачастую девелоперский проект — строительство не одного здания, а целой группы или поселка. Тогда в проект входит и создание инфраструктуры. В общем, структура компании может быть разной — под задания, которые она берется реализовывать.

В план включают не только жилые или производственные здания, но и инфраструктуру, обустройство и т.д.

Есть два типа девелоперских компаний:

• Fee development (фии девелопмент).
• Speculative development (спекулейтив девелопмент).

Если организация работает по принципу Fee-девелопмента, она реализует проекты для заказчика. В этом случае риски девелоперской компании меньше, так как средства обычно вкладывает заказчик. Интерес заказчика в этом случае в том, что у девелоперов налажены отношения с профессионалами для реализации любой части проекта. Они либо содержат у себя штат (очень редко), либо делегируют выполнение определенной задачи специализированной компании. Но сами имеют специалистов, которые отслеживают качество выполнения работ. В связи с этим риски меньше, прибыль на вложения выше.

Тип компании тоже важен

Девелоперские Speculative-компании строят для себя. Они не собираются продавать объекты, а оставляют его в управлении. В таком случае заинтересованность в качественном выполнении проекта выше — ведь придется все проблемы по эксплуатации решать самостоятельно. Но и риски выше, соответственно, стоимость квадратного метра тоже. Зато результат с большой вероятностью будет лучше.

Девелопмент земельных участков

Девелопмент земли или Лэнд-девелопмент (от английского Land — земля) — это такой вид деятельности, который предполагает повышение стоимости земельного участка. Обычно эта деятельность связана со сменой назначения участка, его деления на более мелкие участки, подведением коммуникаций с последующей продажей под застройку. Причем, чаще всего, такие участки покупают девелоперы-строители для реализации своих проектов. Если вкратце, то схема именно такая.

В результате действий ленд-девелопера обычный земельный участок превращается в готовую к началу строительства площадку, что немаловажно с оформленными документами. Необходимо только оформить смену правообладателя.

Девелопмент земли — отдельная категория предприятий на строительном рынке

Почему этот вид деятельности выделен в отдельную группу? Потому что это длительный и сложный процесс. Например, процедура смены назначения может занимать не один год. На этом этапе требуется собрать до 250 подписей. Сумма платежей (официальных и неофициальных) тоже впечатляет. Именно этот вид деятельности считается наиболее рискованным. Так как необходимо иметь представление не только о тенденциях рынка, но и о стратегии развития региона, платежеспособности будущих клиентов, планируемых изменений в нормативной и законодательной базе и еще массу трудно прогнозируемых вещей.

Выбирая участок земли для своей деятельности, девелоперская фирма сначала определяется с тем, кому может быть интересен данный проект — определяется группа возможных потребителей. Соответственно уровень дизайна ландшафта, зданий и инфраструктуры планируется строго в соответствии с классом клиентов.

Одновременно продумывается план привлечения средств инвесторов, так как собственные вложенные средства компании обычно составляют 20-30% от общей суммы. Пристальное внимание уделяется экологическому состоянию рассматриваемой площадки, возможность и перспективы развития транспортного сообщения с соседними городскими районами и центром.

Как выбрать девелопера

Надежность девелоперской компании определяется количеством успешно реализованных проектов. Именно это основное мерило успеха и надежности. Понятное дело, что обычно это крупные и «старые» игроки, которые на рынке уже много лет. Именно в этом и состоит сложность развития этого сегмента рынка: молодым организациям очень нелегко войти в бизнес. Кроме того, что требуется очень немалый капитал, нужны наработанные связи, штат специалистов и потенциальных заказчиков. При этом реализация готовых проектов может быть не такой успешной не из-за низкого качества работы, а из-за отсутствия авторитета и имени, низкого уровня доверия.

Важен опыт, наличие реализованных проектов

В каждом регионе свой рейтинг девелоперских компаний. Крупные и известные у всех на слуху, они могут одновременно вести несколько больших проектов так как, благодаря имени, легко привлекают средства инвесторов. Если вы планируете вложить деньги в строящийся объект, именно такую компанию — с именем, большим количеством построенных и сданных в эксплуатацию объектов — и стоит искать.

В больших городах таких девелоперских компаний или проектов может быть несколько. Чтобы выбрать, сравнивайте привлекательность объекта именно для себя. При этом надо оценивать не только с точки зрения необходимых средств, но и с точки зрения возможного роста стоимости вашего «куска» недвижимости. Если рядом или неподалеку реализуются другие проекты, скорее всего, стоимость будет расти быстро, так же как и улучшится сообщение с другими районами и центром, другими городами.

В каком состоянии находятся уже сданные объекты, насколько удобны они — тоже важно

И еще совет: не поленитесь, съездите на уже сданные объекты, выбранных компаний. Походите, посмотрите как все устроено, удобно или нет, нравится вам то, что вы видите или не нравится. Обратите внимание на то, в каком состоянии здания через несколько лет после сдачи. Дело ведь не только в управляющей компании, но и в качестве проекта, в соблюдении технологий и использовании нормальных материалов. В общем, составляющих успеха и авторитета много. Основываться только на обещаниях и рекламных проспектах — подвергать свои деньги неоправданному риску. Оценив результаты работы проще принять решение. И, что важнее, быть более уверенным в результатах, а это многого стоит.

Девелопмент земельных участков или лэнд-девелопмент

В классическом понимании land-development — это разукрупнение земель и последующая подготовка земельных участков для ведения девелоперских проектов. Land-development прежде всего способствует повышению ликвидности земельных участков и их инвестиционной привлекательности. Основной его задачей является подготовка территорий к началу строительного процесса.

Земельные участки подразделяются для использования на 7 категорий согласно Земельного кодекса РФ:

• • земли сельскохозяйственного назначения — земли, предоставленные для нужд сельского хозяйства или предназначенные для этих целей;
• • земли населенных пунктов — земли городов, рабочих, курортных, дачных поселков и сельских населенных пунктов;
• • земли промышленности, транспорта, связи и иного не сельскохозяйственного назначения — земли, предоставленные предприятиям, учреждениям и организациям для осуществления возложенных на них задач;
• • земли особо охраняемых категорий — земли природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного значения;

• • земли лесного фонда — лесные земли, покрытые лесом, а также не покрытые лесом — вырубки, гари, редины, прогалины и др.;
• • земли водного фонда — земли, занятые водоемами, ледниками, болотами, за исключением тундровой и лесотундровой зон, гидротехническими и другими водохозяйственными сооружениями, а также земли, выделенные под полосы отвода (по берегам) водоемов, магистральных межхозяйственных каналов и коллекторов;
• • земли запаса — земли, не предоставленные в собственность, владение, пользование и аренду юридическим или физическим лицам.

Также важно знать разрешенное использование сформированных земельных участков.

Выделяют два типа земельных участков:

• 1. Пустой земельный участок.
• 2. Застроенный земельный участок.

Основные характеристики земельного участка для девелопмента представлены на рис. 6.7.

Классический лэнд-девелопмент — это формирование среды обитания, повышение ликвидности участков и их инвестиционной привлекательности. Впрочем, в российских условиях сам термин приобретает достаточно широкий спектр оттенков — от перевода земель из категории сельскохозяйственного назначения до комплексного развития территорий [8].

Основные составляющие лэнд-девелопмента:

• • проведение маркетингового исследования и анализа наиболее эффективного использования земельного участка;
• • оформление земельных прав, определение и изменение видов разрешенного пользования, организация инженерных, экологических и прочих изысканий;
• • разработка концепции, определение схемы привлечения и организации финансирования проекта;
• • проведение комплекса мер по предпроектному проектированию;
• • проведение комплекса мер по проектированию и прохождению всех стадий согласования и экспертиз проекта в градостроительных и иных органах.

Результатом land-development является земельный участок, а также разработанный и согласованный пакет проектной документации, предусматривающий возведение объекта в соответствии с проведенным анализом наиболее эффективного использования данного земельного участка.

Рис. 6.7. Основные характеристики земельного участка для девелопмента

Лэнд-девелопмент в настоящее время — высокорентабельный, очень доходный и привлекательный для инвестирования земельный бизнес. Это не просто покупка — продажа земельного участка, это целый процесс, включающий в себя во первых — приобретение наиболее подходящего и привлекательного земельного участка, во вторых — разработка соответствующих всему проекту архитектурного плана и общей концепции. Так же необходимо провести организационные работы для налаживания необходимой и по возможности наиболее полной инфраструктуры, а также подведения всех коммуникаций. Лэнд-девелопмент на рынке недвижимости самый долгосрочный бизнес. Это ставит на первый план проблемы концепции развития территорий, а также правовые вопросы, включая оформление земельных участков, согласование документации, проектов и пр. [7].

В российской практике данный вид бизнеса имеет свою специфику. Выделяют формирование как корпоративных систем земельного девелопмента, связанных с приобретением земельных участков на открытых земельных аукционах, так и с переводом их из одной категории в другую. Как правило, это перевод земель сельскохозяйственного назначения (земли лесов) в земли поселений. Также часто меняют разрешенной использование земель.

В качестве разновидности российского ленд-девелопмента также выделяют федеральные системы и программы управления земельными участками под застройку (в том числе деятельность фонда РЖС), а также муниципальные системы организации открытых земельных аукционов.

Как правильно выбрать участок под девелопмент

Работа в девелоперском бизнесе всегда требовала тщательного подхода к выбору земельного участка под застройку. Ошибка на этом этапе нередко приводит к тому, что реализация проекта становится невозможной, либо проект существенно теряет технико-экономическую привлекательность.

Базовая проверка

К градостроительной документации различных уровней относятся документы территориального планирования, градостроительного зонирования (правила землепользования и застройки), документация по планировки территории, а также региональные и местные нормативы градостроительного проектирования

Именно эти документы регулируют, что можно построить на участке, какой высоты и в каком объёме, требуется ли сохранение каких-то объектов на территории и т.д.

Анализ начинается с изучения документов территориального планирования, одним из которых является Генплан. Генплан содержит картографические материалы и текстовую часть. С его помощью определяют, к какой функциональной зоне относится участок. То есть под какую функцию он может быть использован: жилую, коммерческую, производственную или иную.

Правила землепользования и застройки уточняют, какие существуют виды разрешенного использования участка, каковы предельные параметры застройки, отступы от границ участка и т.д.

Социальная инфраструктура нормируется в Региональных нормативах градостроительного проектирования.

При анализе участка для строительства многоквартирного жилого дома необходимо определить, сколько мест есть в школах, садиках и больницах в непосредственной близости. То есть, достаточно ли имеющейся социальной инфраструктуры или придётся планировать строительство этих объектов в рамках своего участка. Подобные вопросы решаются в рамках разработки проекта планировки территории. Важно понимать, что градостроительное развитие окружения также влияет на коммерческий потенциал земли.

По итогам анализа участка составляется дорожная карта согласований: возможность и последовательность корректировки градостроительной документации всех уровней.

В зонах особого внимания

Особое внимание при оценке градостроительного потенциала участка следует обращать на зоны с особыми условиями использования. Есть несколько видов таких зон, и любая из них может стать стоп-фактором для возведения того или иного вида недвижимости. В их числе: санитарно-защитные зоны, зоны охраны и территории объектов культурного наследия, водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы и т.д.

При девелопменте в Санкт-Петербурге стоит уделять особое внимание историко-культурному анализу, включая изучение объектов культурного наследия в непосредственной близости от рассматриваемого участка, ограничений по охранным зонам, а также проводить обзор исторических и графических источников в случае необходимости. Сохранение архитектурного наследия – один из основных принципов градостроительной политики северной столицы. Этот принцип реализуется через ряд дополнительных более жестких по сравнению с федеральными нормативно-правовыми актами.

Известен случай, когда служба госстройнадзора и экспертизы Петербурга (Госстройнадзор) отозвала разрешение на строительство жилого дома на Светлановском проспекте, 15. Участок для строительства попал в защитную зону памятника «Больница Ольгинского приюта» и Куйбышевский районный суд признал выданное разрешение на строительство незаконным.

Стоимость земельного участка

Стоимость земельного участка под строительство жилых и коммерческих объектов напрямую связана с количеством квадратных метров, которые можно на нем возвести.

Чем выше степень готовности исходно-разрешительной документации, тем ниже уровень рисков, связанный со снижением технико-экономических параметров застройки. При этом стоимость таких участков возрастает, а количество вариантов для изменения проекта уменьшается.

Точные параметры застройки отражаются в разрешении на строительстве, которое девелопер получает после успешного прохождения экспертизы проектно-сметной документации. На данном этапе риски практически отсутствуют, хотя встречаются ситуации, когда разрешение на строительство отзывается. К существенным минусам можно отнести ограниченную возможность корректировки проектной документации в рамках разработки рабочей документации.

В ППТ и ГПЗУ отражаются лишь предельные параметры застройки. Предельные параметры нередко оказываются недостижимыми при разработке проекта, особенно при застройке в центре города, где влияние оказывают такие факторы, как инсоляция и т.д. Тем не менее, покупка участка на данном этапе обеспечит приемлемый уровень рисков, а также возможность сделать «проект под себя». На этом этапе стоит обратить внимание также и на дополнительные ограничения, связанные с зонами особого использования территорий.

Действительно выгодно можно приобрести участок без градостроительной документации. Однако именно на этом этапе требуется детальный анализ градостроительного потенциала. И именно на этом этапе существует наибольший риск купить участок, на котором ничего нельзя построить в принципе.

В качестве примера можно привести случай с компанией «Тандем-Истейт», которая приобрела промышленный участок площадью 18,6 га на территории бывшего Петербургского трамвайно-механического завода (Чугунная ул., 2) и не сразу смогла перевести его в жилую зону.

Необходимо отметить, что чрезмерно заниженная стоимость земельных активов должна служить сигналом для более тщательной проверки документации.

Вывод

Выбор участка под строительство — это фундамент всего будущего процесса девелопмента. Кроме перечисленных выше существует огромное количество факторов, которые могут позитивно или негативно повлиять на реализацию проекта. Избежать неприятных ситуаций и непредвиденных затрат поможет проведение комплексного анализа земельного участка перед его приобретением.

Раздел 2. Рынок недвижимости в системе рынков

Глава 6. Предпринимательская деятельность на рынке недвижимости

6.2. Развитие объектов недвижимости (девелопмент, ленд-девелопмент, редевелопмент)

Значительное место на рынке недвижимости занимает предпринимательская деятельность, связанная с освоением и развитием земельных участков, территорий, сооружений и других объектов недвижимости. В странах с развитой рыночной экономикой эта деятельность называется девелопментом.[92]

Сущность явления девелопмента можно выразить так:

1) особый вид предпринимательской деятельности с целью получения дохода в результате преобразования материальных процессов, выражающийся в инвестиционном развитии объектов недвижимости. Он включает подбор команды участников проекта, исследование рынка, маркетинг, проектирование, строительство, финансирование, бухгалтерский учет, управление имуществом. Эта сфера деятельности требует достаточно крупных инвестиций с длительным циклом, а объекты недвижимости в течение длительного времени могут создавать регулярные потоки денежных средств. Таким образом, девелопмент является одной из разновидностей инвестиционных проектов;

2) преобразование объекта недвижимости в результате строительных (ремонтных) и иных работ со зданиями, сооружениями или землей или превращение его в другой новый объект недвижимости (изменение функционального назначения), обладающий большей стоимостью, чем исходный.

Девелопер – предприниматель, инициирующий и организующий наилучший из возможных вариантов развития объектов недвижимости, включая финансирование проекта и реализацию созданного объекта.

В настоящее время почти все организации, занимающиеся жилищным строительством, называют себя девелоперами. Причем не без основания, так как в большинстве своем земельные участки, на которых можно вести строительство, были абсолютно неподготовленными: отсутствовало юридическое оформление, не было инженерных сетей и т. д. Строительным организациям приходилось решать и задачи по подготовке земельных участков, при этом каждая из них занималась девелопментом, как правило, под свой бизнес: на подготовленной земле строительная организация строила жилье, привлекала в него инвестиции, а впоследствии организовывала обслуживание построенных объектов.

В отечественной практике юридическое или физическое лицо, владеющее на правах собственности или аренды участком земли, принявшее решение о строительстве или реконструкции объекта (комплекса объектов), определяющее схемы финансирования строительства (реконструкции) и осуществляющее координацию работ по его реализации от предпроектной стадии до ввода объекта в действие или эксплуатационной стадии, получило название застройщик. Возникает закономерный вопрос: эквивалентны ли эти понятия? Безусловно, нет! В данном случае есть совмещение застройщиком функций девелопмента.

Роль девелопера как профессионала-предпринимателя определяется его функциями. Важнейшие из них – выбор наилучшего из возможных вариантов развития объектов недвижимости, обеспечение оптимальной схемы финансирования проекта развития объектов недвижимости, реализация проекта, а также реализация созданного объекта путем его продажи, сдачи в аренду и пр.

Девелопмент – это направление, в которое другие прибыльные направления бизнеса передают значительную часть доходов, а широкая доступность заемных средств, развитие механизма их вовлечения в оборот и многообразие финансовых инструментов создают благоприятную среду для развития и функционирования девелопмента. В то же время девелопмент, как и другие виды предпринимательства, зависит от инвестиционного климата в регионе.

В соответствии с главным принципом рыночной экономики девелопер может не реализовывать инвестиционный проект, а продать его с высокой степенью готовности к началу строительных работ и заняться другим инвестиционным проектом.

Рост объема инвестиций в сфере отечественной недвижимости привел к увеличению спроса и росту цен на земельные участки (особенно под коммерческое строительство), как следствие, к активному развитию ленд-девелопмента, главной задачей которого является подготовка территорий к началу строительного процесса. Классический ленд-девелопмент – это формирование среды обитания, повышение ликвидности участков и их инвестиционной привлекательности.

Иностранные и российские девелоперы и инвесторы не хотят тратить время на решение проблем перевода земель из одной категории в другую, на согласование интересов частных собственников в процессе выкупа у них земельных участков или выяснять потенциальную возможность подключения к инженерным сетям.

В российских условиях сам термин «ленд-девелопмент» включает достаточно широкий спектр деятельности – от перевода земель из категории сельхозназначения до комплексного развития территорий,[93] а результат ленд-девелопмента – это прежде всего инвестиционный продукт, т. е. участок земли, подготовленный к началу строительного процесса. Для достижения этого результата необходимо решить три группы проблем:

– разработка концепции (выбор наиболее эффективного варианта использования земельного участка);

– правовое обеспечение земельного участка, включая изменение категории этих земель;[94]

– инженерно-техническая (подключение к инженерным коммуникациям, строительство дорог и сетей, а также обустройство).

Профессиональные ленд-девелоперы специализируются на полном спектре услуг, выбирая консалтинг, маркетинг, юридические услуги, управление проектом либо проектирование в качестве основного вида деятельности и привлекая подрядные организации к выполнению остальных услуг, и редко занимаются строительством на всем участке земли. Они осуществляют инженерную подготовку земли, проект планировки, а потом лотами продают небольшие земельные участки другим девелоперам.[95]

В ближайшем будущем на отечественном рынке недвижимости появятся компании, предлагающие комплексные услуги по решению правовых, финансовых, организационных и согласовательных вопросов, т. е. решающие все вопросы – от заключения сделки до получения свидетельства о собственности и сдачи объекта в эксплуатацию.

В обязанности девелопера обычно входят выбор и определение концептуальной коммерческой идеи проекта; выбор площадки, оптимально соответствующей данной идее, и приобретение прав на нее; маркетинг; поиск механизмов привлечения инвесторов (в том числе через развитие схем коллективного инвестирования, укрепление связей с финансовым рынком); организация финансирования проекта; управление проектированием, строительством; сдача завершенного объекта в аренду с последующей эксплуатацией или его продажа.[96] Всему этому предшествует анализ наилучшего развития объекта. В зависимости от функциональной направленности различают офисный, торговый, жилой, гостиничный, спортивный, развлекательный, рекреационный и комбинированный девелопмент.

Предпринимательская деятельность, связанная с превращением объекта недвижимости в другой, новый объект, с иным функциональным назначением, в результате чего стоимость объекта возрастает, в западной экономике называется редевелопментом. В отечественной практике это направление предпринимательской деятельности называется развитием территорий[97] (вторичная застройка). Редевелопер – это лицо, управляющее процессом развития территорий.

Рабочим инструментом позволяющим привлекать инвестиции на разных этапах развития девелоперского проекта и снижать его риски является мастер-план. Этот термин можно перевести как прообраз, предвидение проекта, попытку взглянуть на будущее развитие территории. Классический мастер-план необходим при реализации проектов, связанных с редевелопментом (регенерацией территорий), а также с освоением крупных первичных (более 100 га) земельных территорий, и для так называемых opportunity проектов, подобных проектам олимпийской территории в Лондоне, бывшей территории ЗИЛа в Москве, «Набережной Европы» в Санкт-Петербурге, т. е. в проектах реализуемых общими усилиями нескольких собственников объектов недвижимости.

Мастер-план создается на стадии преддевелопмента, когда уже готова общая концепция, в которой заложена генеральная идея развития территории на 5…15 лет. На ее основе разрабатывают проекты планировки и межевания (рис. 6.1).

Рис. 6.1. Суть мастер-планирования

Мастер-план позволяет сформировать системный подход к развитию территории; учесть мнения различных специалистов, экспертов и населения; осваивать участок целенаправленно и последовательно; быстро реагировать на изменения конъюнктуры на рынке недвижимости. При наличии мастер-плана можно заранее оценить потенциал территории и выполнить вариантное моделирование ее развития при разных типах функционального использования. Мастер-план не утверждается как проект, он все время под рукой, и в него время от времени вносят изменения. Это рабочий инструмент, позволяющий выполнять в том числе грамотное внутреннее межевание земельного участка, чтобы при необходимости продать его обособленные части.

Над мастер-планом работает целая команда специалистов – их может быть до пятидесяти. Это сами мастер-планеры, экономисты-маркетологи, финансисты, инженеры шести-семи специальностей (по инфраструктуре, транспорту и т. п.), экологи, ландшафтные архитекторы и дизайнеры, дизайнеры общественных пространств и пр.

Мастер-план только в узком смысле похож на проект планировки территории. Он содержит предложения по строительству зданий на выбранном участке, созданию открытых пространств, по соотношению свободных и застроенных площадей, формированию ключевых элементов проекта, базовым инженерно-техническим решениям, организации движения, основным видам использования земли и по наилучшим способам воплощения всех этих предложений на практике. Однако в широком понимании – это детальная концепция девелопмента, которая наполняется бюджетами, получает полноценную финансовую модель, делит проект на фазы и т. п. По сути, это инструмент формирования и реализации стратегии физической, экономической и социальной трансформации территории.

Работу над мастер-планом можно разбить на три этапа:

– уточнение с заказчиком и формулировка цели и задачи девелоперского проекта;

– макроанализ, позволяющий заказчику совместно с разработчиками мастер-плана, осознать положение участка, урегулировать в Генплане вопросы его функционального зонирования, уточнить масштабы будущего проекта, сравнивая его с аналогами;

– концепция мастер-плана и визуализация будущего комплекса, включая определение основных параметров застройки, моделирование, финансовый анализ и очередность реализации проекта.

Начиная работать над проектом, мастер-планер прежде всего изучает историю места, его градостроительные особенности, архитектуру, потому что эмоциональные характеристики будущего инвестиционного продукта крайне важны.

Окружение должно быть комфортным независимо от того, что будет на данном участке: бизес-центр, логистический терминал или жилье. На это и направлено мастер-планирование, особенно при формировании новой городской среды на неосвоенных участках, трансформации депрессивных (прежде всего промышленных) зон; создании намывных территорий; осуществлении крупных проектов, реализуемых усилиями нескольких собственников недвижимости.

[92] От англ.development – развитие, обозначение длительного процесса, затрагивающего совокупность экономических и социальных структур, требующий его качественной оценки.

[93] В настоящее время востребованы: перевод земли в нужный статус, доведение до постановления правительства субъекта РФ и подготовка полного пакета документов.

[94] Процесс перевода земель занимает от 8 до 14 месяцев, если доказано, что земля не имеет сельскохозяйственной ценности. В противном случае перевод затруднен, а иногда и невозможен.

[95] Среди крупных ленд-девелоперов, действующих на петербургском рынке, можно назвать компании «Главстрой – Санкт-Петербург», «Адамант», а также компании, занимающиеся исключительно операциями с землей – «Знак» ( земли во Всеволожском районе), «Евроинвест» (земли совхоза «Бугры»)

[96] В качестве примера можно привести классическую схему девелопмента, реализованную на петербургском рынке складов. Компания PNK Logistics приобрела участок в 3 га («Шушары») и выступила в роли заказчика, генпроектировщика и генподрядчика строительства склада. В 2005 г. объект площадью 14 650 м 2 (из них 2300 м 2 – офисы) сдан в эксплуатацию и выставлен на продажу. Цена предложения – 850 дол./м 2 . Объект был куплен иностранной инвестиционной компанией и сдан в аренду на 10 лет с правом пролонгации логистической компании Tablogix, работающей на российском рынке с 1994 г. и оказывающей услуги по хранению и обработке грузов на пяти складских комплексах общей площадью 53 тыс. м 2 , расположенных в Москве, ближнем Подмосковье и Новосибирске. Это первый в петербургском регионе складской комплекс класса А. Сделка показательна своей классичностью: реализация проекта, его продажа профессиональному инвестору уже практически в виде готового бизнеса и привлечение арендатора.

[97] Территория – часть города в согласованных комитетом по градостроительству и архитектуре границах, на которой осуществляется деятельность по инвестиционному развитию.

Земельный девелопмент, или как проводить реконструкцию

Земельным девелопментом называется проведение определенных операций над земельными участками, которые приводят к качественным изменениям. Если точнее, девелопмент – это каждая предпринимательская деятельность по реконструкции или изменению земельного участка или иной недвижимости, которая приводит к росту их стоимости. В некоторых случаях девелопментом (реновацией) может называться и ремонт строения или помещения, но только в том случае, если после этого повышается продажная цена или арендная плата.

Наиболее частой операцией девелопмента земли является раздел участка.

Так как раздел земельного участка является сложным и длительным процессом, подразумевающим знание многих юридических тонкостей земельного законодательства, то лучше всего доверить оформление раздела профессионалам.

Первое, что следует установить до начала реконструкции (раздела) участка, это – является ли участок земли делимым. Так, если на участке расположена недвижимость, которую можно разделить на две (или более) частей, с выделением для каждой части своего участка земли, то участок считается делимым. Яркий пример – дом, разделенный на две части, с прилегающими участками земли.

Неделимым будет считаться участок, на котором нельзя придать каждой доле строения своего участка земли. Например, если на участке расположен двухэтажный дом с четырьмя квартирами.

Задача реконструкции (раздела) участка значительно облегчается, если на нем нет никаких строений. В этом случае он будет разделен соответственно с минимальным размером, предусмотренным для разрешенного использования. При делении участка должны быть описаны все его границы.

И формирование, и реконструкция, и раздел земельных участков являются кадастровыми работами, в которых используется кадастровая информация и учет.

Для того чтобы произвести раздел земельного участка, необходимо подготовить соответствующий пакет документов:

1. Свидетельство на землю, подтверждающее права владения;
2. Кадастровый паспорт на участок;
3. Документ, подтверждающий за разделенными участками соответствующих адресов (выдается местной администрацией);
4. Письменное согласие владельца земли на ее раздел;
5. Доверенность (если владелец земли занимается разделом не лично).

Обычно необходимость в разделе земли возникает при разделе дома или продаже части участка.

Земельные участки

Девелопмент земельного участка, также известный как land development, является особым видом хозяйственной деятельности, направленным на развитие новых территорий для увеличения рыночной стоимости земли и последующей продажи индивидуальным застройщикам. Средне- и долгосрочные вложения в землю являются крайне привлекательными для крупных инвесторов, ведь они обеспечивают хорошую норму прибыли при минимальных рисках. Достижение экономической прибыли в подобных проектах девелопмента является практически гарантированным, а задача девелопера заключается лишь в ее максимизации и достижении требуемых инвестором показателей.

Ленд-девелопмент имеет множество возможных форм, но наиболее распространенными и востребованными рынком вариантами являются следующие:

• развитие индивидуального жилищного строительства: осуществляется покупка подходящего участка большой площади (часто это земли сельхозназначения) с его последующим межеванием, подведением коммуникаций и продажей отдельных участков с подрядом на строительство жилого дома или без такового;
• развитие индустриальных или бизнес-парков: приобретение земель промышленного назначения, подведение коммуникаций и строительство инфраструктуры общего пользования, выделение участков под застройку объектами промышленной недвижимости и их продажа инвесторам;
• развитие рекреационных зон: приобретение земельного участка в местности с благоприятными природно-климатическими условиями, строительство базовой инфраструктуры, продажа участков под строительство отелей, парков развлечений, объектов для занятий спортом и активного отдыха.

Понятно, что каждая из перечисленных форм девелопмента требует масштабных инвестиций, но на практике окупаемость проектов по строительству коттеджных поселков может достигаться в достаточно короткие сроки. Говоря простым языком, девелопмент земли направлен на повышение инвестиционной привлекательности земельного участка для частных, «розничных» инвесторов. Десятки мелких участков с развитой инфраструктурой и всеми коммуникациями могут быть быстро раскуплены по намного более высоким ценам за сотку, нежели тем, по которым земля приобретается оптом на аукционах.

Профессиональный девелопмент земельного участка включает в себя следующие услуги:

• анализ рынка и подбор подходящего участка для инвестирования средств;
• разработка финансовой модели и технико-экономическое планирование проекта;
• подготовка генерального плана застройки территории, проектной и рабочей документации по базовой инфраструктуре;
• организация и контроль работ по подведению коммуникаций, взаимодействие с поставщиками ресурсов;
• межевание участков, перевод земель, юридическое сопровождение;
• продвижение на рынок предложения для потенциальных покупателей, реализация готовых участков под застройку;
• управление проектом на эксплуатационной стадии.

Ленд-девелопмент может быть напрямую не связан с созданием новых объектов жилой или коммерческой недвижимости, но его конечным результатом всегда является освоение новых территорий. Содействие девелоперской компании на всех этапах жизненного цикла проекта позволяет инвестору избежать возможных потерь, связанных с приобретением неликвидных активов, неправильной оценкой рыночной стоимости земли, ошибочным определением варианта использования участка, неэффективном работной подрядчиков.

Компания «ТехноСтройПроект» специализируется на оказании услуг в различных видах девелопмента недвижимости. Ознакомиться с более подробной информацией и примерами успешно реализованных проектов, оставить заявку на услугу или задать вопросы нашим специалистов можно по телефону или непосредственно в офисе «ТСП».

Источники:
http://stroychik.ru/raznoe/development
http://studref.com/497914/menedzhment/development_zemelnyh_uchastkov_lend_development
http://ruslandsp.com/analytics/kak-pravilno-vybrat-uchastok-pod-development/
http://www.aup.ru/books/m491/7_3_2.htm
http://geo-time.ru/poleznaya_informaciya/stati/zemelnyj_development/
http://tsp.msk.ru/vidy-rabot/development/development-zemelnyh-uchastkov/
http://econet.ru/articles/pochemu-doma-pryamougolnoy-formy-eto-ekonomiya-vashih-deneg